四川省人民政府关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知

政策问答

什么是普通住宅？

●住宅小区建筑容积率在1.0以上

●单套建筑面积在140平方米以下

●实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

什么是非普通住宅？

●一般具有更高的建设标准、更大的面积、更高的价格公寓

是否受影响？

●如果公寓的性质是商业而非住宅（如许多40年产权的公寓），不在本次新政覆盖范围内

●如果公寓的性质是住宅（如有一些70年产权的公寓），则参考政策明确的三个条件，如果符合条件就可以免征土地增值税

哪些项目不能享受免征？

●按照国家规定，高级公寓、别墅、度假村不能享受前述土地增值税免征政策

购房者负担是否增加？

●由于普通居民购、卖住房不涉及缴纳土地增值税，这种调整是为房地产开发商在适用优惠政策上提供依据，不会增加购房者的负担

房地产企业是否受影响？

●由于前后政策标准完全一致，不会影响房地产企业依规享受土地增值税免征政策，以此稳定房地产企业税负

4月25日，省政府印发《关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），提出全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准，并明确与此相衔接的土地增值税免征政策具体执行标准。

对百姓、房地产开发商及房地产市场而言，这一政策的出台有何影响？记者采访了相关部门负责人及行业专家，对《通知》进行了解读。

取消标准限制 推动房地产市场平稳健康发展

简单来说，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更高的价格。

为增加普通住宅供应，以前的政策对普通住宅和非普通住宅实行分类施策管理，并授权各省从容积率、单套建筑面积、实际成交价格等三个方面制定普通住宅标准。四川的普通住宅标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

实行普通住宅和非普通住宅分类管理后，国家明确对普通住宅在税收方面给予优惠政策支持。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人建造普通住宅出售，且增值额未超过开发成本费用20%的，免征土地增值税。

那为何要取消普通住宅和非普通住宅标准？党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。为落实党的二十届三中全会精神，国家有关部委明确要求调整或取消各类购房的限制性措施，其中包括取消普通住宅和非普通住宅标准。取消各类限制性措施将推动房地产市场平稳健康发展，有利于优化房地产市场供给、引导房地产市场的积极预期，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。在此背景下，四川出台《通知》，明确全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。

税收政策不变 符合条件可享免征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的土地增值税免征政策优惠对象为普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅标准后，税收优惠政策如何执行？

2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称《公告》），规定取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，需继续执行土地增值税免征优惠，并授权省级政府明确政策具体执行标准。

财政厅相关负责人介绍，相较以前的政策，《通知》的变化主要体现在全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准上，税收政策不变，保持稳定。取消普通住宅标准之前，符合标准的可以免征土地增值税；取消普通住宅标准之后，《通知》明确的三项免税条件与四川省原普通住宅标准完全一致，对有关市（州）此前依规确定的条件与《通知》不一致的，授权市（州）人民政府确定是否继续执行。

比如，某房地产开发企业建造某住宅小区，该住宅小区建筑容积率在1.0以上，在土地增值税清算时，对于其中单套建筑面积在140平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住宅，如增值额未超过开发成本费用20%的，在以前年度可免征土地增值税，在《通知》出台后，可继续享受免征政策。

此外，按照国家规定，高级公寓、别墅、度假村不能享受前述土地增值税免征政策。针对网友关注的“公寓是否受政策影响”问题，四川省税务局相关负责人回应称，如果公寓的性质是商业而非住宅（如许多40年产权的公寓），不在本次新政覆盖范围内；如果公寓的性质是住宅（如有一些70年产权的公寓），则参考政策明确的三个条件，如果符合条件就可以免征土地增值税。

不会增加购房者负担 稳定房地产企业税负

新政对居民购房和房地产企业是否会有影响？财政厅相关负责人介绍，由于前后政策标准完全一致，不会影响房地产企业依规享受土地增值税免征政策，以此稳定房地产企业税负。

“可以理解为对中央‘促进房地产市场平稳健康发展’政策的落地落实。”西南财经大学财政税务学院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值税免征政策在标准未取消时就一直在执行，新政出台后再次明确，能够帮助房地产开发企业找到政策执行依据，稳定房企税负预期，避免因政策变化而冲击开发建设。

新政也不会增加购房者负担。“由于普通居民购、卖住房不涉及缴纳土地增值税，这种调整是为房地产开发商在适用优惠政策上提供依据，不会增加购房者的负担。”财政厅相关负责人介绍。

此外，《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房和第二套住房，面积为140平方米及以下的，均减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。

“我们也一直在按照这个标准执行。”四川省税务局相关负责人介绍，契税新政减轻了购房负担，增强了居民购房支付能力。2025年一季度四川累计新增减征契税12.28亿元，惠及近8万户购房家庭。

在个人出售住房增值税方面，四川继续执行“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税”政策。（记者 曹凘源）