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在线访谈主题：住房保障与房地产市场调控
[主持人]：各位网友好，这里是四川省人民政府网站在线访谈演播室。众所周知，当今的住房问题已逐渐成为当前社会的焦点问题，也是百姓生活中最关注的问题之一。那么今天我们非常有幸请到了四川省建设厅杨洪波厅长。杨厅长，你好！
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：大家好！
[主持人]：从1998年7月，国务院发布实施了《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知
》，从这一天起中国的“住房实物分配制度”终于成为了一个过去时。从此进入住宅建设市场化和住房货币化消费的新一轮改革。到今天中国的房地产市场走过了近十年的风云，面对如今老百姓普遍呼吁的房价过高的问题，请问杨厅长我们四川省有没有什么有效的控制手段呢？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：近年来房价逐渐上涨，是不争的事实，四川在这方面也比较突出，引起了老百姓关心。现在四川房地产业总体情况，市场运行总体情况是健康的，但是个别城市房价上涨幅度超过了经济增长速度，房价显得过高。我省房价有区域性特点，成都地区跟其他地方相比较，房价过高情况更为突出。从全省看，房价上涨幅度较大，但是房价本身不显得过高，全省平均房价是2070多，这低于全国平均水平，从全省经济发展的总体情况和城镇居民家庭的平均承受能力来讲，全省平均房价与承受能力差距不算太大。但是由于房地产市场的区域性特征，成都五城区的价位就显得较高。
[主持人]：对，我记得前两年前成都的房价是2000多，但现在好象已经涨到四、五千了。
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：成都地区市县均价是三千三百多，但是五城区均价是四千四百多，这一数据从目前情况看是超出了普通家庭购买水平的。首先，作为市场来讲，大多老百姓居住问题是他们一个非常重要的问题，当房价涨到一定程度后，他们购买房屋存在一定困难，房价问题成为老百姓关注的问题是必然的。第二，现在各级政府高度重视，加大了调控房价的力度，调控的目标主要是使老百姓在目前经济水平下面能够买得起房子。让老百姓“居者有其屋”是我们的奋斗目标，只要你在这个城市生活，是合法公民就应该有房居住，政府也采取了很多方式来保证这个目标的实现。
[主持人]：当今社会无论经济发展多快，社会上总还是存在着部分低收入家庭。请问我们的政府针对这部分低收入人群有什么特别的保障措施？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：这是问题的另外一个方面，政府出台调控政策是促使市场健康发展。市场本身是无法调控房价的，开发商有他自己的开发成本，有一系列的市场定价原则。要控制开发商涨价的冲动，政府就要在税收、土地供应、信贷、规划等方面进行政策上的导向，稳定房价，使这个问题从源头上得到解决。但是，这种对开发商的控制并不能使多数低收入家庭真正买得起房子，就算降了一点，很多老百姓也还是买不起。工薪收入家庭以及贫困家庭的住房问题主要靠政府。
[主持人]：就是说调控要促使市场健康发展。
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：政府该保的这块保住了，市场健康发展，这个房价即使涨高，受影响的对象就不是老百姓、不是一般的中低收入家庭和贫困家庭，所以现在我们是从这几个方面采取措施的。
[主持人]：住房保障的主要形式包括哪些方面呢？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：住房保障制度主要包括几方面：一是廉租房，对象是家庭人均住房面积低于八平米以下的城镇低保户，他们可以申请政府提供的廉租房。有三种形式，政府发租金补贴，由这些人到市场租房；政府修建廉租房给他们，用很低的租金来租房；另外就是租金核减。廉租房的标准、面积以及享受对象是受严格控制的。二是经济适用房，这是面向普通低收入家庭的住宅形式，这种形式是政府提供政策方面的一种引导和优惠。比如说土地，经济适用房就以优惠的方式提供给，税费也有一定减免，这样把开发成本降下来了，然后规定它的利润，政府规定必须在成本价值上控制百分之三的利润率，不能超过这个利润率。这种房子实际上是定向开发，政府出台很多政策来定向开发，定向供给特定对象，而这个特定对象就是普通低收入家庭。经济适用房实施以来，四川大概已经有100万户家庭享受到这种优惠了，效果已经不错了，但是离我们的要求差距还是比较大。除了经济适用房，另外就是限价房，也就是开发商开发出房子后只能在一定的价位下销售。现在成都推出来一批限价房，最近报上不是也登了吗？这些限价房， 政府也是从一定政策方面使建设成本降低，开发商利润保持在一定幅度上面，但它不同于经济适用房，是市场化的一种方式。
这样几个层面不同渠道的住房保障，保证了不同的阶层，不同收入家庭的住房问题。
[主持人]：我知道我们很多公司的员工都在交公积金，可能通过这种方式也能使我们更快的买到房子，也 能更好的在这个城市居住，但是我们住房保障体系有这么多点，它的重点在哪里呢?
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：公积金也是住房保障体制的重要组成部分。住房公积金由两部分构成，一部分是单位职工或者其他城镇从业人员按照本人工资的一定比例缴纳，另一部分是单位或者雇主，也按照工资的一定比例配套，两部分组成一种长期的住房储金，这个钱的性质是老百姓自己的钱，两部分的使用权和所有权均归职工自己。主要用于职工购房，按照一定程序支取。按住房公积金管理条例的规定，购房的时候可以申请支取，也可以申请公积金贷款；如果自己不需要购房的，到了退休的时候，发生特殊情况的时候，也可以办理支取。
[主持人]：现在房价涨得非常快，当前我省房地产市场的运行情况怎样？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：我认为总体上是健康的，判断一个城市的房地产市场是否健康，主要看这个市场的房价与当地经济发展水平之间是否协调，房价与这个城市的家庭人均收入、户均收入的支出比例是否合理，房价与租金的关系是否正常等。四川总体上是正常的，不排除个别地方房价过高，个别地方超过了家庭正常的支出比例，超过了承受力。这个现象在我们四川有些地方是存在的，国家不是出台了几个文件吗？也主要是规范房地产市场行为，控制房价过快上涨，四川也按照国家的相关规定出台了一些具体的办法来控制房价。
[主持人]：目前市场上还是处于一种供过于求的状态，会不会有些开发商开发了一些房子，他不愁房子怎么卖，想卖多高就卖多高?那政府有没有什么措施来解决这一问题呢？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：如果说从商品房市场本身的定价原则来看，确实是企业根据供求关系，市场需要来确定房价。如果买房人多，在房源有限情况下房价就可能上去了。但是由于住房不是一般普通商品，政府肯定要对房价过快上涨的情况进行干预和调控。目前的情况看，四川商品房市场的需求和供给矛盾不是太突出。从我们调查情况来看，有各种愿望需要购房的，这部分比例和数量，跟我们现在整个四川开发规模，能够提供的房源来看，差距不大。中间也有少数炒房成分在里面，我们现在房价高，有些地方是虚高，造成这个虚高的原因之一就是一部分人作为投资行为买房，买了以后在适当的时候增了值就卖了，这就是炒房。
[主持人]：我省房地产市场调控工作的重点包括哪些方面？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：调控工作有几个方面，第一，首先要对市场进行分析。从目前来看，我们要确定调控，四川市场到底有多大，然后我们根据市场需求，在分析不同的收入阶层，或者是不同地区分布之后，编制住房建设规划。住房建设规划就是刚刚提到的几个方面，我们保障体系怎么在规划中得到体现，根据四川全省有多少贫困家庭，政府在多少年内能确保这部分人都能有房住。住房建设规划中要明确规定，这些应该由政府来提供保障。四川目前来看，17个市已经建立这个住房保障制度，但是覆盖面不够。目前情况看，我们制定规划就是要在三到五年之内满足这一部分人都能有房子住。住房建设规划要针工薪阶层这一块，要通过经济适用房的方式，使他们有购房的渠道。第三个部分是放开市场。既然是市场，有需求就应该生产满足需求的产品，而这部分又是通过什么来实现？政府要通过税费来调控。
同时为了让规划实现，实施规划就是重点。我们现在的重点工作是使规划变成现实。现在要把经济适用房落实到地方去，每个地方有他的需求量，根据他出现的问题实施下去，建了这些经济适用房，提供给合适的对象，这些工作是第二。第三就是住房的实物分配停止以后， 用货币化方式体现对职工的住房保障，货币分配必须到位，从目前情况来看我们四川很多地方实际上货币化分配是没有到位的。所以这就加大了住房的需求者和市场的距离。货币还没补贴到位，可是房价已经上去了。
[主持人]：对，很多地方都存在这种情况
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：这样一来老百姓买房子钱不多了，价格不断地涨，我们重点是货币补贴分配要到位。整个工作重点就是要保证我们老百姓这一块，住房问题能够妥当解决，所以中央，省委省政府还有我们的行业主管部门对廉租房和经济适用房建设提出了很多要求。要让目标变成现实，现在规定得很清楚，廉租房制度应由财政出钱，住房公积金的增值收益拿一定比例出来，然后土地出让净收益拿一定比例出来，这些都是需要政府拿钱的，解决廉租房资金问题。
[主持人]：就是说政府帮我们把住房落实到位，让老百姓得到更多的福利。
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：是啊，我相信采取这种方式，这几项工作齐头并进，住房保障问题在三到五年能够有一个很大的解决。
[主持人]：其实刚才杨厅长也讲到，我们的供求关系基本上还算平衡，但是不管是买房来投资也好，买来自己住也好，我们成都确实存在一种现象，就是买房时要排号，都存在有房托，我们政府对房托采取有什么控制手段呢?
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：房托是这几年房地产需求市场出现矛盾的一种新现象，影响不是太大，我认为主要是开发商和购房者之间这么一个特定的对象、特定的人，在这个过程中间产生的这么一个行为。总体上房价上涨不是因为房托，但是房托的存在确实是我们市场有序发展的一个问题，目前，我们发现这个情况之后，准备采取三个措施，削减房托在中间的作用：第一，商品房信息必须公开透明。房托的出现很大原因是老百姓不知道供应的房源有多少。老百姓在不清楚的情况下被人利用，有些人利用这种心态、利用信息的不对称，使自己在中间盈利。因此，必须让老百姓对我们当地的房屋的供应信息有一个比较全面，比较准确的了解。要准确的把握到信息，才能够做出判断。第二，要规范开发商的行为。开发商有时会制造一种虚假的市场短缺现象，使很多人买房子变成要通过一定关系才能买到，这种关系买房人自己找不到，而有的人有关系，这个有关系的人就变成了房托，所以必须规范开发商的行为。对开发商我们也采取了很多措施，比如房源问题，我们可以上网去查，通过网上签合同，整个房源情况，只要打开网上一看就清清楚楚，所有开发商和购房户签定的协议、开发商的承诺都进入了我们房地产信息系统，这个变更起来非常困难。如果有人想把某套房子卖给你，你马上可以去网上查这个房子是什么情况，信息是否真实，掌握了这些情况后就可以避免上当受骗。第三，尽量去掉、缩短、清除开发商和购房者的距离，这个渠道尽量少让中介和中间商可能把过程复杂化和利益增多的环节尽量去掉。
[主持人]：其实真正想买房子的人也希望看到这种现象。现在看很多老百姓都愿意自己去排号买房，而不愿他们在中间赚那么多的差价。
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：现在很多中介公司是不合法的公司，中介本来是为老百姓提供方便的机构，中介、中间人或者是中介性质的一些单位，利用刚刚说的几个方面来谋利，而且更为恶劣的是采取欺骗手段，拿了钱后就跑了，老百姓受害了。这个问题目前四川还没有出现，但是有的省市已经出现了。所以现在鼓励合法的中介机构对老百姓提供服务、对市场的服务。
[主持人]：杨厅长也提到，其实现在的房价相当高，可能有些购房者对市场的供求关系不是很明了，也就是有点迷茫，会不会有些开发商利用现在的这种形式过分的抬高房价？会不会有利润过高的现象出现呢？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：现在，普遍认为房地产的利润非常高。实际上不同的地方，不同的楼盘表现的利润空间是不一样的。有的开发商利润很薄，原因除成本因素以外，自己对房产项目的运营、策划等等是不一样的，这体现了一个开发商的水平。不能简单根据房屋本身来判断利润空间有多大，有些利润空间是无形资产转换出来的，简单的来判断他利润空间大小就不好判断。比如营造环境，开发商把环境营造的特别好，现在老百姓购房不是简单的买一套住房来住，而是追求新的一套房子住得更舒适，他们愿意出高价格买这种环境特别好的房子。这种条件下，环境变成了利润空间，用价钱的形式体现出来，这个就是利润空间。因此，从总体上来讲，有些是可以物化的。老百姓选择的房源多了，各种需求的供应都有了，开发商想暴利也暴利不起来。问题的关键是现在满足特殊对象的房价肯定高了，比如说别墅，在特别的地段、特殊的一种方式、特别的环境、供应的特殊的对象，那种房价肯定是非常高的。
[网友]：会不会有开发商故意提高房价？
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：这种情况还是有，开发商总是想抬高房价，提高自己的利润空间，这是开发商本身的原因，以前出现过有的开发商提供虚假信息，说我的房子卖完了，我的房子很紧张，让大家感觉这个房子确实好，大家都想去买。这是虚假信息，还有就是说现在市场不好，我先不出售，等市场好了以后，房市比较火热的时候再抛出房源，这种情况也有。
[主持人]：我们有没有什么措施呢?
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：我们现在很重要的措施是房源要公开，到底卖多少，到底还有多少，这些房源一定要让大家知道，这些信息网上是查得到的，成都市每个楼盘信息现在都已进入市房地产管理局的市场信息网络里了，你可以去查这套房屋怎么卖，而且受监管了，房地产监管部门要对房源信息实施监管，公开以后大家就清楚了；第二个，买了房子，看到这个网上这套房子已经出售了，出售之后办产权之前整个过程完全给监控了，办产权之前要变换购房人，这都是不允许的，这样实际上控制了个别人借楼盘、房屋紧张而炒房的情况出现，你自己买了，买了以后你以二手房形式出售，这个时候二手房的销售有二手房的销售方式，炒房的行为可以得到制止。
[主持人]：由于时间的关系，我们今天的访谈就暂时到这里，在此我们非常感谢杨厅长为我们解答了这么多的问题，同时也感谢各位网友的支持和参与。通过杨厅长和何处长的讲解呢，我们也相信我们的房地产市场会更加有序的发展下去，而且我们的住房保障制度也会真正落实到老百姓的头上。在这里我们也非常感谢杨厅长和何处长，谢谢！
[四川省建设厅厅长：杨洪波]：谢谢!
相关政策：
一、我省城镇住房保障制度建设的基本情况怎样？
答：自1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件以来，根据国家的统一部署，我省城镇基本停止了住房实物分配，逐步推行住房分配货币化，新的住房供应体系基本建立，住房市场化程度进一步提高，市场交易日趋活跃，住宅业已经成为国民经济的重要支柱产业。与此同时，以经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障制度建设也取得积极进展。
据统计，到2006年底，全省21个市（州）全面启动和实施了住房保障制度，享受经济适用住房和廉租住房保障的城镇家庭达到105万户。其中，自1998年以来全省已建成经济适用住房6500万平方米，改善了近100万户家庭的居住条件；累计超过5万户家庭享受了廉租住房制度，解决了他们的居住问题。有270万城镇职工参加了住房公积金制度，得到了国家的住房资金保障。
二、当前我省住房保障工作的重点是什么？
答：近年来，随着我省住房制度改革的深化和住房建设的快速发展，城镇居民人均住房面积不断扩大，住房条件进一步改善。但是，在房地产市场快速发展中，一些城市出现住房价格过快上涨，部分居民住房支付能力下降，少数地方弱势群体的住房没有得到应有的保障等问题。因此，要认真贯彻落实省十届人大五次会议精神，进一步提高认识，统一思想，采取有效措施，加大住房保障工作力度。近期，我省重点要做好以下工作：
一是认真组织实施住房建设规划，确保经济适用住房和廉租住房建设计划落实到位。各市、县要搞好城镇住房状况调查，全面了解掌握当地住房现状和需求情况，编制好住房建设规划。要优先发展以经济适用住房和廉租住房，重点保证满足中低收入者基本居住需求。
二是积极调整和完善住房补贴政策，推行住房分配货币化。确保住房补贴政策落实到位，是解决职工住房问题，保障住房权益的重要手段。今年，我省各市（州）应加快推行住房分配货币化，促使住房补贴及时足额兑现。
三是认真落实廉租住房各项政策。尤其要落实廉租住房制度建设的资金，根据国家有关部门的规定，廉租住房制度建设的资金主要由市、县财政预算安排，土地出让净收益的5%以及住房公积金增值收益中解决。当前要重点落实土地出让净收益5%用于廉租住房制度建设的规定。
四是继续全面推行住房公积金制度，进一步提高住房公积金制度覆盖面；加强资金监管，确保资金安全运行。
三、我省房地产市场调控的基本情况怎样？
答：2006年，我省认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《四川省人民政府办公厅关于调整住房供应结构 稳定住房价格的通知》（川办发[2006]37号）文件精神，全省房地产业呈现持续健康发展态势，房地产市场调控取得积极成效。
1、编制并公布住房建设规划。18个地级以上城市已全面完成住房建设规划的编制和公布。全省县城的住房建设规划编制也取得积极进展，多数县已开展住房调查，掌握了当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，明确“十一?五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。
2、严肃法纪，整顿和规范房地产市场交易秩序。房地产市场交易秩序专项整治是房地产市场调控工作的重点，我省认真贯彻落实建设部等国家三部门《房地产市场交易秩序专项整治工作方案》，加大了查处房地产市场交易中的违法违规力度，交易秩序有所好转。
一是加快推进商品房网上销售、合同备案，提高了商品房销售的信息透明度，实现了商品房销售的实名制，有效防止了开发商一房多卖等违法违规销售行为的发生。目前全省已有15个城市实现了商品房网上销售。
二是严肃查处违法违规行为。去年6月以来，省建设厅会同有关部门，对成都市“碧水青城”、“优品尚东”、“嘎纳印象”、“鹭岛国际社区”等房地产开发项目的建设程序和预（销）售行为进行了专项检查，对个别开发项目随意变更规划、未办预售许可收取预购费用、竣工验收未及时备案等问题，依法进行了查处。同时，省建设厅还查处了四川川地房地产评估有限公司违规评估案。
三是进一步加强规章制度建设。为规范商品房销售行为，省建设厅会同省工商局制定了《商品房买卖合同》、《商品房认购书》示范文本，并向社会公布。《四川省城市房地产交易管理办法》已经社会广泛征求意见，召开听证会，经修改完善后上报省政府审定。
3、规范管理，全面解决城镇房屋拆迁补偿安置遗留问题。我省继续对城镇房屋拆迁实行总量控制和计划管理，全省城镇房屋拆迁规模得到有效控制，2006年全省城镇房屋拆迁面积300万平方米，比去年同期下降30%。由于拆迁规模逐年下降，因拆迁引发的被动性住房需求得到有效控制。同时，全面完成城镇房屋拆迁补偿安置遗留问题，坚决纠正房屋拆迁中损害群众利益的行为。
4、建立信息发布制度工作。为提高商品住房信息透明度，稳定居民住房消费预期，去年6月，全省组织开展了商品住房信息发布活动，各市（州）房地产主管部门定期将本地商品住房房源分布、户型结构、可供数量、成交情况等信息通过当地报纸、电视、电台等媒体向社会公布。目前，我省各城市已基本建立商品住房信息定期发布制度。
