2020-07-14

为什么是成都?集体建设用地建设租赁住房试点四问

  • 2017年08月30日 08时38分
  • 来源: 四川在线
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  •   日前,国土资源部和住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,确定第一批在成都在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

      为什么选择成都试点?此举将对成都房地产市场带来哪些影响?如何推动新型城镇化建设?

      为什么选择成都开展试点?

      据了解,此次试点共有13个城市,分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

      国土资源部利用司相关负责人介绍,在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

      上述13个城市均是一、二线城市,“以成都为例,租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。”省国土资源厅相关负责人表示。

      此前,成都郫都区国家首批集体经营性建设用地试点县,在集体经营性建设用地入市方面进行了很多成功探索。该负责人表示,虽然二者没有关联,但在集体土地改革的探索上,郫都区已有成熟的基础和经验,可供此次试点借鉴。

      会不会形成租售并举?

      在此次方案发布前,7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了成都等12个城市,首批开展住房租赁试点。

      在此基础上,集体建设用地建设租赁住房试点,势必会为成都的租赁房源加量,供给增大,会不会影响房地产市场?

      “解决了开发商‘无米下锅’的困境,又为一些开发商转型创造了新路。”成都市房地产开发协会会长、成都金房集团董事长王晓白认为,一部分人租房、一部分人买房的格局正式形成之后,才是一个健康的市场,新政将推动房地产供给结构的革新。“未来租赁住房的市场是一片‘蓝海’,今天部分以租赁住房为主要业务的公司股票都涨停了。

      知名地产策划人李绍华认为,集体建设用地建租赁住房,将进一步推动租售并举。打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局,“相当于土地市场打开了‘闸门’,真正实现了‘两条腿’走路。”

      近年来,拆迁越来越难,扩大国有住宅用地供应,难度也越来越大,由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地,成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健还认为,在国有建设用地基础上修建租赁性住房,商家投资成本会非常高,而回报周期又很低,新政正好解决了目前市场的短板。

      如何推动城镇化建设?

      省国土资源厅相关负责人表示,我省目前还没有进行集体建设用地建设租赁住房的探索。但已尝过了农村集体土地改革带来的甜头。

      2015年,郫县开始试点农村集体经营性建设用地入市,集体土地被盘活,截止今年6月,郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易,获得成交价款2.1亿元。

      “入市是一锤子买卖,租赁则不同,我们能把土地抓在自己手上。”郫都区战旗村村支部书记高德敏说,在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中,曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目,租给业主使用,但是因为产权问题存在争议,最后还是采取入市交易的方式。

      “结合农村新业态,一些村社可以开发运营特色的地产项目,把闲置的土地利用起来,统一经营管理,通过租赁的方式,助力农民增收。”省社科院原副院长盛毅说。

      不仅是农民增收,中原地产首席分析师张大伟认为,随着城市的扩张,城中村等集体土地越来越多,如果这部分能进入租赁市场,将有利于城中村改造。

      如何规避小产权房“暗度陈仓”?

      公众和市场最关心的莫过于,若“以租代售”,是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场?

      小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。

      业内人士指出,集体土地建租赁房与小产权房的差别在于,一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

      因此,方案中两部委强调,不得“以租代售”,明确规定集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。

      盛毅认为,要避免小产权房,政府应当配套国家政策,形成有效监管和法规,建立科学的流转机制,避免“不需要的长期占用”。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议,中国人民大学经济学院教授陶然认为,政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司,实施住房的出租和管理。 (敬松 记者 寇敏芳 文强)
    责任编辑: 李莎莎
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    为什么是成都?集体建设用地建设租赁住房试点四问

  • 2017年08月30日 08时38分
  • 来源: 四川在线
  •   日前,国土资源部和住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,确定第一批在成都在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

      为什么选择成都试点?此举将对成都房地产市场带来哪些影响?如何推动新型城镇化建设?

      为什么选择成都开展试点?

      据了解,此次试点共有13个城市,分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

      国土资源部利用司相关负责人介绍,在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

      上述13个城市均是一、二线城市,“以成都为例,租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。”省国土资源厅相关负责人表示。

      此前,成都郫都区国家首批集体经营性建设用地试点县,在集体经营性建设用地入市方面进行了很多成功探索。该负责人表示,虽然二者没有关联,但在集体土地改革的探索上,郫都区已有成熟的基础和经验,可供此次试点借鉴。

      会不会形成租售并举?

      在此次方案发布前,7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了成都等12个城市,首批开展住房租赁试点。

      在此基础上,集体建设用地建设租赁住房试点,势必会为成都的租赁房源加量,供给增大,会不会影响房地产市场?

      “解决了开发商‘无米下锅’的困境,又为一些开发商转型创造了新路。”成都市房地产开发协会会长、成都金房集团董事长王晓白认为,一部分人租房、一部分人买房的格局正式形成之后,才是一个健康的市场,新政将推动房地产供给结构的革新。“未来租赁住房的市场是一片‘蓝海’,今天部分以租赁住房为主要业务的公司股票都涨停了。

      知名地产策划人李绍华认为,集体建设用地建租赁住房,将进一步推动租售并举。打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局,“相当于土地市场打开了‘闸门’,真正实现了‘两条腿’走路。”

      近年来,拆迁越来越难,扩大国有住宅用地供应,难度也越来越大,由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地,成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健还认为,在国有建设用地基础上修建租赁性住房,商家投资成本会非常高,而回报周期又很低,新政正好解决了目前市场的短板。

      如何推动城镇化建设?

      省国土资源厅相关负责人表示,我省目前还没有进行集体建设用地建设租赁住房的探索。但已尝过了农村集体土地改革带来的甜头。

      2015年,郫县开始试点农村集体经营性建设用地入市,集体土地被盘活,截止今年6月,郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易,获得成交价款2.1亿元。

      “入市是一锤子买卖,租赁则不同,我们能把土地抓在自己手上。”郫都区战旗村村支部书记高德敏说,在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中,曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目,租给业主使用,但是因为产权问题存在争议,最后还是采取入市交易的方式。

      “结合农村新业态,一些村社可以开发运营特色的地产项目,把闲置的土地利用起来,统一经营管理,通过租赁的方式,助力农民增收。”省社科院原副院长盛毅说。

      不仅是农民增收,中原地产首席分析师张大伟认为,随着城市的扩张,城中村等集体土地越来越多,如果这部分能进入租赁市场,将有利于城中村改造。

      如何规避小产权房“暗度陈仓”?

      公众和市场最关心的莫过于,若“以租代售”,是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场?

      小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。

      业内人士指出,集体土地建租赁房与小产权房的差别在于,一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

      因此,方案中两部委强调,不得“以租代售”,明确规定集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。

      盛毅认为,要避免小产权房,政府应当配套国家政策,形成有效监管和法规,建立科学的流转机制,避免“不需要的长期占用”。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议,中国人民大学经济学院教授陶然认为,政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司,实施住房的出租和管理。 (敬松 记者 寇敏芳 文强)
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