你提出的《关于商品住房物业管理的建议》（第50009号建议）收悉，现答复如下：

　　一、关于由第三方或者商品房所在社区监督移交物业的建议

　　《四川省物业管理条例》（以下称《条例》）第三十九条、四十条、四十一条、四十二条对物业承接查验条件、参与单位及人员、承接查验内容、备案等作了具体规定。按照《条例》，我厅制定了《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》《四川省物业承接查验办法》等规范性文件，明确了建设单位在物业交付时的责任和义务，规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益。同时，物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门对承接查验文件实行备案制度，强化了对物业承接查验活动的监管。实际执行中，确有部分开发建设单位与物业服务企业未严格按照《四川省物业承接查验办法》实施承接查验，主要表现为移交资料不齐全、查验项不完整、问题项不予整改以及不办理承接查验备案手续等。我厅将继续加强指导和监督，规范物业承接查验活动，严肃查处不履行承接查验义务、不移交有关承接查验资料的行为，督促物业管理各方主体严格按照相关法规政策，从源头上规范开发商交付物业行为，确保物业服务企业依法、依规、依约承接合格物业。按照《四川省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》（川建房发〔2016〕606号），对开发建设单位不按照前期物业管理合同约定向物业服务企业移交物业等违规行为予以信用减分。

　　二、关于办理《商品房预售许可证》以后，不再接受开发建设单位规划调整的建议

　　2015年7月，我厅与省工商管理局共同制定了《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》，示范文本第十二条、第十三条规定，商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划。确需变更规划的，经规划部门批准后的规划变更后，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买受人有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。上述条款禁止开发建设单位擅自变更规划，有效防范因规划调整产生交易风险，为减少和解决纠纷提供了依据。

　　三、关于严格审查“商品房销售合同”，对有损害业主权益条款的合同不予备案的建议

　　按照《中华人民共和国合同法》第四条，“合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”；第八条“依法成立的合同，受法律保护。”因此，合同订立等事项由当事人通过协商自愿决定，合同当事人即市场主体有权自主自愿地与他人开展交易活动，自主选择自己所需要的合同，追求自己利益的最大化，任何单位和个人不行非法干预。商品房销售合同是商品房买卖双方协商一致后自愿依法订立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。政府部门对依法成立的合同不予备案缺乏法律依据。我厅与省工商管理局制定的合同示范文本规范房屋销售、使用行为，制约和规范出卖人，矫正买卖双方因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，为保障买卖双方当事人的合法权益起到积极作用。我们将进一步宣传示范文本的重要意义，大力提倡和引导买卖双方当事人使用合同示范文本，依法签约履约，进一步规范商品房交易行为，切实维护公平公正的商品房交易秩序。

　　四、关于严格细化公示内容，特别是小区公共收益部分的建议

　　按照我厅制定的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》（川建房发﹝2016﹞550号）第二十条规定，管理规约应当对物业共有部分的经营与收益分配等依法作出约定；第三十三条、第四十条规定，业主委员会应当公示物业共有部分经营收益和使用情况。因此小区公共收益部分的管理方式和具体公示内容应在小区管理规约中予以细化和明确。

　　五、关于新建小区在未设立业主大会之前，物业服务企业不得调整物业服务费用及停车费的建议

　　根据省发展改革委《关于贯彻<国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知>的通知》规定，目前我省实施政府指导价和市场调节价相结合的收费标准模式，将除保障性住房和前期物业以外的非保障性住房物业服务费、住宅小区停车管理收费实行市场调节价，由业主与受委托的物业服务企业拟定物业服务合同协商约定。我厅配合物价部门加强了对物业服务企业收费、物业管理服务的监督指导，督促物业服务企业实行物业服务收费明码标价制度，规范物业服务企业就小区停车收费的协商流程，建立健全服务标准规范，让业主享受到质价相符的管理服务。

　　六、关于细化物业服务企业在业主大会依法解聘以后退场的强制性的建议

　　我厅正在研究制定《四川省物业项目服务退出管理办法》，进一步规范和细化物业服务企业在业主大会依法解聘以后退出物业项目行为。完善《四川省物业服务企业信用信息管理办法》，严格物业服务行业市场监管，加大对违法违规企业的查处和曝光力度，提高物业服务企业及其从业人员诚信经营意识，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，促进行业自律。

　　七、关于推行业主大会法人化、业主委员会主任委员专业化、职业化、薪酬化、考评化、建立业主大会选聘物业服务企业的招投标管理细则、规范业主委员会对物业服务招标管理的建议

　　赋予业主大会法人主体地位，目前尚无上位法支撑，在理论界存在争议。《物权法》和国务院《物业管理条例》并未赋予业主大会法人主体资格。业主委员会委员的候选人资格、工作经费、工作职责以及如何选聘（解聘）物业服务企业，均可以在小区的管理规约中进行约定。我厅正在研究制定《四川省前期物业管理招标投标管理办法》，强化对前期物业管理招标投标活动等指导监督，我们将吸纳业主大会、业委会规范物业服务招投标的相关建议，对该办法草案进行相应完善。

　　八、关于让各职能部门进小区实施执法管理和推行物业服务质量第三方评价体系的建议

　　《条例》第五条规定建立物业管理工作联席会议制度，由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集各职能部门，协调处理物业管理与社区管理之间的疑难问题。我厅将会同相关部门建立健全基层政府物业管理联席会议制度，积极构建“条块结合、以块为主、街镇协调、区域统筹”的管理网络。在《条例》修订工作启动后，建议进一步明确政府部门职能进小区的职责分工和权力范围。同时，研究引入物业服务收费“第三方评估机制”，由中介机构对物业服务质量进行评估，作为评价物业服务收费标准、业主满意度、企业履行合同约定义务情况的依据，并在《条例》修订中及时向立法机构建议。

　　下一步，我们将认真贯彻落实《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，会同有关部门研究制定改进社区物业服务管理的措施，探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益，探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。按照尹力省长重要批示精神要求，进一步加强和完善物业管理工作，规范物业服务市场秩序。

　　感谢你对我厅工作的理解和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见。

　　四川省住房和城乡建设厅

　　2017年6月30日